פסק-דין בתיק ת"א 32824-12-11

1.         התובעת הגישה תביעתה למתן פסק דין הצהרתי כי היא זכאית להירשם כבעלים של 863/11452 חלקים מכלל זכויות הנתבעים 1-5 בחלקה 22 בגוש 8778 באדמות בקה אלגרבייה. במוקד התביעה עסקאות נוגדות באותה חלקה, והתובעת מבקשת שיוצהר כי העסקה עם משיב 6 - בטלה.

2.         העובדות הצריכות לענין

2.1        שטחה הכולל של החלקה הוא 5,726 מ"ר. (החלקה כולה להלן: " החלקה").

2.2        בנסח רישום המקרקעין  (נספח א לת/3) רשומים משיבים 1-5 ברישום מיום 10.10.02 כבעלים של  863.2 מ"ר, בחלקים שונים ביניהם כדלקמן : לנתבעת 1  - 215.7 מ"ר, לנתבע 2 - 431 מ"ר וגם 54 מ"ר, ולכל אחד מהאחרים 54 מ"ר. הזכויות ביתרת השטח רשומות על שם אחרים.

2.3        העסקה הראשונה -  ביום 4.6.05 רכשה התובעת מנתבעים 1-5 863/11452 חלקים מהחלקה, שהם 431.5 מ"ר. ההסכם (נספח 4 לת/3) קבע כי  הנתבעת 1 מוכרת שטח של 215.7 מ"ר וכל אחד מהאחרים שטח של 54 מ"ר, ובסה"כ - 431.5 מ"ר. בעל התובעת טען כי על אף שהחלקה במושע השטח שנרכש הוא זה המצוי מול המחסנים שלו וסמוך לכביש (השרטוט נ/5). נחתם יפוי כח בלתי חוזר  על ידי המוכרים, לביצוע רישום הזכויות בנכס על שם התובעת. (נספח 5 ת/3).

2.4        התובעת מציינת כי עוד קודם לעסקה זו, בשנת 2001 רכשה מאת הנתבע 2 ביחד עם גב' אסמהאן אבו מוך (בחלקים שווים ביניהם), שטח של 431.5 מ"ר (ההסכם, נספח 2 לת/3, יפוי הכח נספח 3 לת/3) (להלן: " העסקה הקודמת"). (העסקה הקודמת לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין). בתום העסקה הראשונה, 4.6.05, ומיד לאחריה לא נותרו למעשה בידי הנתבעים 1-5 זכויות כלשהן בחלקה.

2.5        על כך שהעסקה דווחה לשלטונות המס לפחות בשנת 2007 ואולי אף קודם, ניתן ללמוד מנספחים 6-11 לת/ 3, שוברי אישור תשלום לטאבו.

2.6        העסקה השניה -  ביום 15.7.10 מכרו נתבעים 1-5  430 מ"ר בחלקה למשיב  6  (ההסכם, נספח 26 לת/3). עסקה זו נבעה מאי קיום עסקה קודמת, כמתואר להלן :

א.         משיב 6 חתם ביום 31.1.94 על הסכם לפיו רכש מאביהם המנוח של  נתבעים 1-5 (להלן: " המנוח") 400 מ"ר בחלקה 20 באותו הגוש והתמורה תהיה 10,000$ (ההסכם, נספח 27 לת/3) (להלן: "הסכם 1994"). במעמד החתימה אושר תשלום מלוא התמורה (תוספת בכתב יד לסעיף 4  בהסכם).

ב.         נקבע בהסכם 1994 כי אם הקונה לא יקבל את השטח בחלקה 20, הוא מסכים לקבל במקומו שטח דומה בחלקה 22. וזהו הניסוח המדויק של הסעיף בהסכם 1994 :

"11.  "צד שני מודע כי קיימת אפשרות של אי יכולת מסירת החזקה בשטח הנמכר ולכן צד שני מסכים לקבל מצד אחד שטח דומה וזהה בחלקה 22 בגוש 8878 ומקומו יהיה דרומית לביתו של פריד מוחמד חג' אחמד, ת.ז. 2141096 והכל מותנה בהסכמת אחיו של צד אחד- פריד מוחמד חג' אחמד הנ"ל לעסקת חלופין, בינו לבין צד אחד בקשר ל-1000 מ"ר מחלקה 22 בגוש 8778 וזאת בתקופה שלא תעלה על ששה חודשים מתאריך חתימת הסכם זה".

12. במידה וצד שני יקבל לחזקתו שטח אחר בחלקה 22 בגוש 8778 לא תהיה לו כל טענה ו/או דרישה נגד צד אחד בענין השטח בחלקה 20 בגוש 8778".

ג.          באוקטובר 1996 פנה המשיב 6 למנהל מס שבח ומס רכוש ובקש עיכוב הליכי גביה כי החלקה שרכש בתוך חלקה 20 למעשה מופקעת, ואין יתרות זכות בקרקע למוכר (ת /7, ת /8).

ד.         הקונה (משיב 6) הגיש בשנת 2008 תביעה כנגד יורשי המנוח בשל אי קיומו של הסכם 1994 (ת.א. 825-11-08 שלום חדרה). בין היתר תבע בתביעה זו לקבל שטח חלופי בחלקה 22 בגוש 8778. ביום 2.5.10 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הצדדים בפשרה, לפיה יקבל הקונה שטח של 430 מ"ר בחלקה 22, כנגד תוספת תשלום של 10,000$. ואכן, סכום התמורה שולם לנתבעים 1-5, ולאחריו נחתם הסכם מכר הנושא תאריך 5.7.10.

ה.         ישנם שוברי תשלום לאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין בגין העסקה השניה הנושאים תאריך של אפריל, יוני 2011, המלמדים כי העסקה השניה דווחה לשלטונות המס (נספח י"ד לנ/8). נטען כי שלטונות המס הסכימו להכיר בעסקה כאילו היתה במהלך שנת 1994, לגבי חלקה 22 (ולא חלקה 20) אך מהמסמכים שהוצגו ניתן להסיק זאת רק במשתמע, בשל צמצום השעבוד לטובת מס שבח חדרה (הטענה היתה שהעסקה היא משנת 94 ורישום השעבוד וצו הכינוס, מאוחר לה).

ו.          ביום 6.9.11 נרשמה זכותו של המשיב 6  בלשכת רישום המקרקעין, בשטח של 430 מ"ר. (עמ' 43 לת / 1).

ז.          על אף שבאותו מועד לא היו הנתבעים 1-5 בעלי זכויות כלשהן בחלקה זו הצהירו בהסכם של העסקה השניה כי להם החזקה והבעלות, כי  לא מכרו בעבר את זכויותיהם בחלקה, וכי אין מניעה להעברתה למשיב 6. ההצהרה היתה כמובן כוזבת ושקרית.

3.         האם יש לראות בעסקה השניה, בבחינת עסקה קודמת בזמן לעסקה הראשונה ?

לטענת משיב 6  עסקת היסוד היא משנת 1994, ולכן יש לראות אותה כעסקה הקודמת לעסקה עם התובעת. לא קבלתי עמדה זו של המשיב 6 מהנימוקים המצטברים הבאים :